Dollarizzazione del reddito e meccanismo di liquidità per i fondi immobiliari

Secondo la recente analisi della società immobiliare multinazionale JLL, il settore immobiliare colombiano si è sviluppato maggiormente negli ultimi due decenni con il capitale istituzionale come campione. Questo sviluppo del mercato porta vantaggi, ma comporta anche varie sfide per gli attori, dagli investitori alle autorità di regolamentazione. nelle scorse settimane, Il più grande veicolo di investimento immobiliare del paese è stato sotto gli occhi del pubblico, tanto che alcuni investitori hanno affermato di sentirsi ingannati.

(Dollarizzazione… un’ancora di salvezza per frenare l’inflazione?).

In JLL, riteniamo che ciò rifletta tre elementi: turbolenze nei mercati finanziari globali, un divario di educazione finanziaria, modifiche normative e disinformazione. ha affermato Rodrigo Torres, direttore della ricerca presso JLL Columbia.

L’aggravante di questa situazione è che l’intenzione di raggiungere una maggiore liquidità nel mercato dei capitali dietro questa controversia non si realizzerà nel prossimo futuro. La dedollarizzazione del reddito societario impone restrizioni strutturali all’ingresso di capitali stranieri nel settore immobiliare colombiano.

Fin dalla loro nascita negli anni ’60 negli Stati Uniti, i fondi comuni di investimento immobiliare, REITS (per il loro acronimo inglese), sono cresciuti in popolarità principalmente per tre caratteristiche: offrono investimenti diversificati in un portafoglio immobiliare con prospettive discrezionali senza la necessità di un importo con commissioni di ingresso eccezionalmente elevate, distribuiscono la maggior parte dei loro profitti agli investitori e godono di alcuni benefici fiscali che favoriscono la loro performance. Ad oggi, ci sono più di 200 REIT negli Stati Uniti e centinaia in America Latina.

(L’economia colombiana: quanto è appropriato dollarizzarla?).

“La Colombia ha circa 20 veicoli di investimento immobiliare sotto le tre cifre: titoli di cartolarizzazione indipendenti, come in PEI, con 8,5 trilioni di asset in gestione distribuiti su 1,1 milioni di metri quadrati, fondi di private equity e fondi di investimento collettivo immobiliare (FICI) che superano 5 trilioni di asset in gestione e appartiene a più di 15.000 investitori.disse Torres.

Il primo motivo della recente polemica è dovuto al totale aggiustamento del mercato immobiliare globale a seguito della pandemia e all’aumento dei tassi di interesse a livello globale, che incide sul costo del finanziamento, sulle ipotesi di valutazione e sulle alternative di attrazione. Questa situazione è evidente nella scarsa performance dei principali REIT negli Stati Uniti, in Brasile e in Messico negli ultimi tre anni.

A questo si aggiunge un margine per migliorare l’educazione finanziaria. Sebbene sia vero che gli investimenti in REIT sono supportati da un portafoglio di asset immobiliari, non equivalgono all’acquisto di asset fisici. Il suo valore può essere soggetto a fluttuazioni non necessariamente correlate al valore del patrimonio immobiliare o all’andamento del reddito generato da detto immobile. Ciò è accaduto negli ultimi due anni, dando origine alla suddetta controversia, come abbiamo dettagliato nella nostra analisi.

Nel 2021, invece, la FSA ha emanato la Circolare n. 006, che modifica le modalità di valutazione di FICI e PEI. Fino ad allora, le obbligazioni per questi veicoli erano già negoziate sul mercato secondario attraverso la Borsa colombiana e venivano valutate in modo simile alle attività a reddito fisso come le obbligazioni, seguendo da vicino il valore delle azioni. Ora, la valutazione di questi titoli è determinata da una formula basata sulla domanda e sull’offerta. In un mercato con poche transazioni e bassi volumi di scambio, ciò può avere implicazioni importanti. In altre parole, una singola transazione di meno di 50 milioni di pesos, che è una piccola percentuale del valore di qualsiasi fondo, può colpire tutti gli investitori che hanno menzionato gli indirizzi nei loro portafogli.

“Questo cambiamento che ha creato confusione è il prodotto di una ricerca di liquidità, anche se a posteriori sembra inopportuno. D’altra parte, è conveniente per i fondi immobiliari esporre i propri titoli a un mercato ampio come quello azionario per di accedere a maggiori risorse che gli consentano D’altro canto, l’Autorità di Vigilanza Finanziaria e la Borsa cercano di fornire maggiore liquidità al mercato del reddito variabile per sostenerne la strategia di regionalizzazione.disse Torres.

Da una prospettiva più strutturale, i fondi immobiliari colombiani sono limitati a investitori locali inesperti e sono vulnerabili ai cambiamenti normativi perché il loro accesso al capitale straniero è limitato. In particolare, esiste una barriera che distingue la Colombia dalla maggior parte dei paesi della regione: la dollarizzazione del reddito.

(“La Colombia deve aprire il dibattito sulla dollarizzazione”).

Tra i principali mercati immobiliari dell’America Latina, solo in Colombia e in Brasile si registrano affitti di beni aziendali non pattuiti o pagati in dollari.

Per gli investitori stranieri, portare dollari nel Paese per investire in asset immobiliari che genereranno rendite in pesos significa un’esposizione significativa ai successivi deprezzamenti valutari che il Paese ha subito dal 2014. Le rendite in dollari attirerebbero immediatamente capitali stranieri – per la loro natura sofisticata – che promuoverebbe la crescita e l’ulteriore sviluppo dei progetti immobiliari e ridurrebbe la forte volatilità dei valori azionari generati dai singoli investitori attraverso operazioni di importo contenuto. In Messico, ad esempio, la partecipazione internazionale nelle FIBRA supera il 30%, mentre in Colombia la presenza di capitale straniero è limitata a pochi fondi di private equity.

“Al di là delle recenti polemiche che hanno visto protagonista l’Isola del Principe Edoardo, lo sviluppo del mercato immobiliare colombiano ha ancora molta strada da fare per colmare i gap con i Paesi della regione. Il round include questioni strutturali come l’educazione finanziaria e la dollarizzazione del reddito , nonché altre questioni a breve termine come i tassi di interesse e gli effetti della pandemia sui mercati immobiliari commerciali e aziendali.ha concluso Torres.

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