Aprile 25, 2024

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I difensori dei consumatori e alcuni agenti festeggiano l'accordo immobiliare

I difensori dei consumatori e alcuni agenti festeggiano l'accordo immobiliare

Scritto da Rob Wyle – Notizie della NBC

Il processo di acquisto di una casa non è mai stato così semplice: trova una casa su un sito di annunci come Zillow, Redfin o Trulia, contatta un agente immobiliare, visita la casa e fai un'offerta.

Ma secondo gli esperti, per molti anni i consumatori non sono stati pienamente consapevoli del costo finale – e del potenziale conflitto di interessi – della ricerca di una casa.

Ora, un accordo storico con la National Association of Realtors (NAR) sta per cambiare quel modello. Secondo i sostenitori dei consumatori e anche alcuni agenti immobiliari, questa è una vittoria per acquirenti e venditori.

“La trasparenza dei prezzi è un aspetto positivo, ma lo è anche l'aumento della concorrenza, che aumenterà entrambi”, afferma Maria Litden, assistente professore al College of Business della Florida State University. “Sono davvero favorevole a questo cambiamento.”

Al giorno d'oggi, quando qualcuno cerca una casa, nella maggior parte dei casi viene intercettato da un agente che ha accesso a determinati annunci e lavorerà con l'acquirente senza costi iniziali per aiutarlo a trovare una casa.

Ma qui sta un errore molto comune, secondo gli esperti intervistati da NBC News. Anche se il proprietario di una casa che la mette in vendita deve assumere professionisti per commercializzarla, di solito include questo costo nel prezzo finale che paga l'acquirente.

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“L'acquirente mette sul tavolo l'intero prezzo di acquisto”, spiega Litden. “Al venditore resta poco dopo questa sentenza.”

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Nell'ambito del nuovo accordo, l'acquirente dovrà ora essere pienamente informato in anticipo sulle eventuali tariffe o commissioni che dovrà eventualmente pagare.

Questo perché l'accordo prevede che l'acquirente firmi un contratto formale con l'agente specificando i servizi che riceverà e il loro importo.

Un'altra possibilità è che l'acquirente decida di non avvalersi di un agente e attribuisca i costi di ricerca a un avvocato immobiliare, un perito o un'altra persona che abbia familiarità con il mercato immobiliare, secondo gli esperti.

Il venditore può anche offrire di coprire il costo delle attrezzature dell'acquirente come incentivo per attirare più acquirenti.

Naturalmente, per un immobile che attira molto interesse, difficilmente questi incentivi verranno offerti.

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Nei mesi successivi alla riapertura sulla scia della pandemia di COVID-19, i mercati immobiliari statunitensi più attraenti si sono inclinati nettamente a favore dei venditori.

Ma ora, con la stabilizzazione della crescita dei prezzi immobiliari, anche la concorrenza si sta livellando, dicono gli esperti.

“Ora puoi assumere un avvocato per 1.500 dollari, invece di pagare una parcella di 50.000 dollari”, afferma Doug Miller, un avvocato immobiliare del Minnesota che ha contribuito ad avviare il procedimento che ha portato all'accordo NAR.

Il NAR vieta a un venditore di fare pubblicità su un servizio di elenchi multipli in cambio di una commissione ai rappresentanti dell'acquirente, indipendentemente da chi scelgono come rappresentante nel processo di acquisto della casa.

Da parte sua, l'associazione ha sottolineato che il libero mercato ha sempre determinato i livelli delle commissioni e che queste sono sempre state negoziabili, addirittura vantaggiose.

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“Le offerte di risarcimento aiutano a rendere la rappresentanza professionale più accessibile, riducono i costi per gli acquirenti di case per garantire questi servizi, aumentano le opportunità abitative eque e aumentano il bacino di potenziali acquirenti per i venditori”, ha affermato l'associazione nella sua dichiarazione del 15 marzo che annuncia l'accordo.

Ma nella maggior parte dei casi, la differenza nell’importo offerto per tali commissioni in un dato mercato era minima, pari a circa il 3%.

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Questo perché qualsiasi tentativo di offrire una commissione inferiore all'agente di un acquirente porterà probabilmente l'agente a consigliare un'altra proprietà al proprio cliente.

Miller ha descritto questo comportamento come inappropriato e ha affermato che gli acquirenti, in molti casi, non ne erano consapevoli.

“Il futuro è che gli acquirenti avranno ora un maggiore controllo”, ha affermato Miller. “Invece di questi soldi [de la comisión] Vai dal tuo agente…ora puoi rivolgerti direttamente all'acquirente. “Si tratta della stessa somma di denaro, ma ora è l'acquirente a ricevere i soldi invece dell'agente e può decidere cosa farne.”

Inoltre, secondo Ryan Tomasello, analista immobiliare della società finanziaria Keefe, Bruyette & Woods, la maggiore concorrenza per i clienti si tradurrà probabilmente in una riduzione dei costi complessivi.

“Quando si apporta molta trasparenza a un mercato che storicamente ne è stata priva, qualsiasi economista vi dirà che si riducono i costi frizionali, cioè le commissioni, che sono tra i più alti al mondo”, ha affermato Tomasello. “Quindi il costo di acquisto e vendita di una casa diminuirà”.

Molti esperti, compresi altri professionisti del settore immobiliare, concordano sul fatto che l’accordo ridurrà effettivamente le fila degli agenti temporanei che fungono da intermediari, un fenomeno che è salito alle stelle durante il boom immobiliare dell’era della pandemia.

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“Molte persone si sono paracadutate durante il periodo 2020-2021 per cercare di guadagnare facilmente soldi extra diventando agenti dell'acquirente e prendendo il 3%”, ha affermato Phil Crescenzo Jr., vicepresidente della divisione sud-est di Nation One Mortgage Corp.

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“Ma non hanno contribuito per il 3% del valore, nemmeno vicino a quello.”

Crescenzo lo ha paragonato agli intermediari ipotecari che hanno contribuito ad alimentare la bolla immobiliare tra la metà e la fine degli anni 2000.

“Quando le regole sulla retribuzione sono cambiate, i professionisti dominanti sono saliti ai vertici, quelli in fondo sono scomparsi e il settore è migliorato”, ha affermato Crescenzo.