L'accordo tra agenti immobiliari sta già cambiando il modo in cui alcuni americani comprano e vendono case

(CNN) — L’accordo sismico annunciato dall’Associazione nazionale degli agenti immobiliari all’inizio di questo mese non è stato ancora approvato, ma sta già provocando onde d’urto nel settore immobiliare.

La semplice prospettiva di un accordo futuro ha spinto alcuni americani a cambiare il loro comportamento al momento dell’acquisto e della vendita delle loro case. Alcuni potenziali acquirenti di case hanno affermato di voler riprendere la ricerca dopo l’entrata in vigore delle nuove regole nella speranza di trovare prezzi più bassi, mentre alcuni venditori non aspettano che le nuove regole entrino in vigore a luglio per abbassare o addirittura eliminare i tassi di commissione che desiderano. Presentazione agli agenti dell'acquirente.

Gli esperti del settore immobiliare sostengono che l’accordo da 418 milioni di dollari distruggerebbe di fatto l’attuale modello di business immobiliare, in cui i venditori di case pagano sia il loro agente che l’agente degli acquirenti, cosa che secondo i critici gonfia i prezzi delle case.

Se approvato da un giudice, l’accordo introdurrà nuove regole per gli agenti immobiliari.

“Questo è un territorio inesplorato”, ha detto Debra Dobbs, un agente immobiliare di Chicago, a proposito delle potenziali nuove regole.

Possibilità di abbassare i costi di acquisto della casa

Gli esperti affermano che le nuove regole potrebbero contribuire a ridurre i prezzi delle case.

Questo è ciò che spera Jeremy Cannon, un insegnante di 34 anni di Corona, in California.

L'anno scorso, Cannon e sua moglie hanno cercato di acquistare la loro prima casa e hanno fatto offerte su diverse proprietà.

“Tutte le nostre offerte sono state rifiutate perché altri facevano offerte più alte di noi”, ha detto Cannon. “Stavamo davvero cercando di fare offerte superiori al prezzo richiesto per quasi tutte le località.”

A quel punto, Cannon decise di prendersi una pausa dal suo sogno di possedere una proprietà. Tuttavia, le nuove regole stabilite dalla NAR potrebbero eliminare quello che considero un ostacolo insormontabile: l’alto costo degli alloggi.

Le commissioni di vendita, tradizionalmente condivise tra l'agente dell'acquirente e l'agente che mette una casa sul mercato, variano tipicamente dal 5% al ​​6% del prezzo di vendita della casa. Secondo i dati del censimento, il prezzo medio di una casa negli Stati Uniti è di 417.000 dollari, il che significa che il venditore medio potrebbe pagare più di 25.000 dollari in commissioni di intermediazione.

Gruppi di venditori hanno intentato causa contro NAR per questa pratica, sostenendo che costituisce una violazione delle leggi antitrust.

Secondo i termini dell’accordo proposto, gli agenti di vendita non sarebbero più tenuti a offrire di condividere le loro commissioni con gli agenti di acquisto, disaccoppiando le commissioni dai prezzi delle case e aprendo le porte a un mercato immobiliare più competitivo.

Molti esperti ritengono che i costi di commissione siano incorporati nei prezzi di quotazione delle case. Commissioni più basse potrebbero significare prezzi delle case più bassi.

“Penso che potrebbe essere utile”, ha detto Cannon. “Spero che sarà più economico e farà scendere ancora di più i prezzi delle case”.

Ora prevede di riprendere la ricerca della sua casa quest'estate.

Il calo dei prezzi sarà una tregua tanto necessaria per Cannon e altri che desiderano acquistare una casa: il prezzo medio di vendita di una nuova casa è aumentato del 21% da gennaio 2020, secondo i dati del censimento.

Le nuove regole richiedono inoltre che gli agenti stipulino accordi scritti con gli acquirenti. Molti agenti prevedono di stipulare che se il venditore di casa non accetta di pagare la commissione, l'acquirente dovrà pagare quella somma.

Ma Cannon ha detto che se l'acquisto di una casa diventasse conveniente, sarebbe disposto a pagare di tasca propria per un agente, purché sia ​​”qualcuno che abbia in mente il mio miglior interesse”.

Alcuni sono in anticipo rispetto alle nuove regole

Matt Hanley, 49 anni, che lavora nel settore assicurativo in Minnesota, vive a casa sua dal 2007. Ha acquisito familiarità con il funzionamento delle transazioni immobiliari quando ha recentemente acquistato una nuova casa.

“Eravamo confusi”, ha detto. “Ho pensato: 'Wow, sono sorpreso che il venditore debba pagare la commissione al mio agente.' Sembrava un conflitto di interessi.”

Hanley ora prevede di mettere in vendita la sua casa ad aprile. Tuttavia, dopo l'annuncio dell'accordo con NAR, ha cambiato approccio: invece di offrirsi di pagare una commissione da dividere tra il suo agente e il futuro agente degli acquirenti, ha fatto scrivere al suo agente “0% – negoziabile”. Nella pagina del menu principale.

“Perché aspettare finché non verrà raggiunto un accordo? Ormai questo è noto a tutti”, ha detto Hanley. “Cercherò di mettermi all'inizio di questa curva a campana.”

Tuttavia, l'esperimento di Hanley potrebbe essere prematuro. Le nuove regole proibirebbero che i compensi degli agenti vengano elencati su portali di quotazione centralizzati, cosa che secondo alcuni critici ha portato gli agenti a offrire proprietà più costose ai clienti. Ma per ora, gli agenti degli acquirenti potranno ancora vedere che Hanley non offre loro un compenso, il che potrebbe scoraggiarli dal mostrare la loro casa ai clienti.

Ma Hanley ha indicato le condizioni favorevoli come motivo per cui crede che gli acquirenti potrebbero prendere in considerazione l'acquisto della tua casa, anche se devono pagare di tasca propria il loro agente immobiliare.

“Tutto sta andando per il verso giusto. Non abbiamo scorte nella nostra zona e vendiamo nelle ore di punta, quindi ci siamo detti: 'Proviamolo'”, ha detto. “Se qualcuno lo volesse davvero, pagherebbe la commissione dell'acquirente.”

Ha aggiunto: “Loro devono informare i loro clienti e noi dobbiamo informare i nostri clienti”.

“Ci vorrà più di una semplice frase.”

Maria Litden, assistente professore di amministrazione aziendale presso la Florida State University, ha affermato che questo accordo ha contribuito a sensibilizzare l'opinione pubblica sul diritto delle persone a negoziare. Tuttavia, Leitden ha affermato che è probabile che lo status quo rimanga.

“Spetta ai consumatori, sia lato vendita che lato acquisto, farne un uso diffuso”, ha affermato. “Penso che ci vorrà qualcosa di più del semplice giudizio. Penso che sarà necessario che i consumatori difendano se stessi e non siano passivi”.

“Ora hanno una voce protetta legalmente e devono usarla se vogliamo che il cambiamento avvenga”, ha detto Letdin.